Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız veya eskimiş yapıların yıkılarak yerine modern, güvenli ve depreme dayanıklı yapıların inşa edilmesi sürecidir. Türkiye'de 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile yasal çerçeveye kavuşmuştur.
Yeni yapılar TBDY-2018 standartlarında inşa edilir.
Dönüşüm sonrası değer %30—%80 oranında artış göstermektedir.
Eski daireniz karşılığında yeni, modern bir daire elde edersiniz.
Kat Karşılığı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Kat karşılığı, müteahhidin yeni inşa ettiği binadan ev sahibine verdiği daire oranıdır. Örneğin %50 kat karşılığı; yeni binada üretilen değerin yarısının size, yarısının müteahhide ait olduğu anlamına gelir.
Bölgelere Göre Ortalama Kat Karşılığı
Emsal (KAKS) ve TAKS Nedir?
KAKS (Kat Alanı Katsayısı / Emsal): Arsa alanı ile çarpıldığında toplam inşaat alanı verilen değerdir. Örneğin 0.80 emsal, 500 m² arsada toplam 400 m² inşaat alanı anlamına gelir.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın arsa üzerine oturduğu alanın oranıdır. 0.40 TAKS = arsanın %40'ına oturabilir.
Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm sürecini başlatmak için binanızın "riskli yapı" olarak tescil edilmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kurum/kuruluşa (yapı denetim firması, üniversite, oda tescilli büro vb.) başvurun; masraf öncelikle malike aittir.
Yetkili kuruluş binanızı Ek-2 teknik esaslarına göre inceleyerek yapısal risk raporu hazırlar.
Riskli yapı olarak tescil edilmesi halinde tapuya işlenir; malik ve kiracılara e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla (15 gün) tebliğ edilmiş sayılır.
Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, üniversiteler ve Başkanlıktan oluşan teknik heyet tarafından incelenir.
Kesinleşme sonrası maliklere tahliye/yıkım için verilen süreler toplamı en çok 90 gündür; süresinde yıkılmazsa idari yıktırma devreye girer.
Kentsel Dönüşüm Süreç Adımları
Kentdeks üzerinden ücretsiz analiz yaptırın, emsal ve kat karşılığı potansiyelini öğrenin.
Lisanslı firmaya başvurun. Rapor ve tescil süreci yaklaşık 1 ay sürer.
En az 3—5 müteahhitten teklif alın. Kentdeks'in Teklif Karşılaştır aracını kullanın.
Dönüşüm kararı için arsa payı bakımından maliklerin salt çoğunluğunun (%50'den fazla) onayı gereklidir — kişi sayısı değil, tapudaki paylar esas alınır.
Avukat incelemesinden geçen noter onaylı sözleşmeyi imzalayın.
Kira yardımı alarak geçici konutunuza taşınırsınız. İnşaat süreci başlar.
Yeni daireyi teslim alır, tapunuzu alırsınız. Süreç tamamlanır.
Sözleşme Rehberi — Mutlaka Kontrol Edin
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri hayatınızdaki en önemli belgelerden biridir. İmzalamadan önce şu maddelerin yer aldığından emin olun:
Kesin yüzde olarak belirtilmeli. "Yaklaşık" veya "tahminen" ifadelerine dikkat edin.
Gün/ay/yıl bazında açık teslim tarihi olmalı. Belirsiz ifadeler hak kaybına yol açar.
Günlük gecikme cezası tutarı TL veya döviz bazında net yazılmalı.
Aylık tutar, başlangıç tarihi, artış oranı ve ödeme günü belirtilmeli.
Kullanılacak malzemeler, ısı yalıtımı sınıfı, asansör markası, zemin kaplama gibi detaylar.
2023'ten beri yasal zorunluluk: yapı ruhsatı öncesi müteahhidin bina tamamlama sigortası ya da Başkanlıkça belirlenen teminatı (genelde yapı maliyetinin %6'sı) vermesi gerekir. Bu belgenin sözleşme ekinde olduğunu kontrol edin.
Belirli koşullarda sözleşmeden cayabilmek için madde eklenmesini talep edin.
Yeni dairenizin hangi katta ve hangi cephede olacağı sözleşmede belirtilmeli.
Yasal Haklarınız
Eski dairenize eşdeğer veya daha büyük daire alma hakkınız vardır. Müteahhit küçültme teklif edemez.
Yıkımdan teslime kadar devlet destekli kira yardımı alma hakkınız bulunmaktadır.
Arsa payı bakımından salt çoğunluk (%50+) anlaşırsa, kalan maliklerin payları — önce rayiç değer tespiti ve tebligat yapılarak — açık artırmayla satılabilir.
Proje belgelerini, ruhsatları ve inşaat ilerleme raporlarını isteme hakkınız vardır.
Sözleşmede belirtilen tarihin aşılması halinde gecikme cezası talep edebilirsiniz.
Teslimden itibaren 5 yıl yapı garantisi ve 1 yıl ekipman garantisi talep edebilirsiniz.
Kira Yardımı
Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapı maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen aylık tutarda kira yardımı veya geçici konut/işyeri tahsisi yapılabilir.
Banka Kredilerinde Faiz Desteği
Kira yardımı yerine tercih edilebilecek bir diğer destek, hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı yapım, edinme ve güçlendirme kredilerine devletçe sağlanan faiz desteğidir (6306 sayılı Kanun md. 7/6). Kredinin faizi, aşağıdaki oranlar üzerinden dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanır:
Doğru Müteahhit Nasıl Seçilir?
Müteahhit seçimi kentsel dönüşümün en kritik adımıdır. Yanlış seçim yıllarca sürecek hukuki sorunlara yol açabilir.
Daha önce tamamladığı projeleri yerinde görün, orada yaşayan sakinlerle konuşun.
Vergi levhası, ticaret sicil kaydı ve icralar.gov.tr'den borç sorgusu yapın.
Yapım işleri yetki belgesi ve mimarlık/mühendislik sicili kontrol edin.
En az 3 farklı müteahhitten teklif alın ve Kentdeks'in karşılaştırma aracını kullanın.
Sık Sorulan Sorular
Uzman ekibimiz en kısa sürede sizi arasın. Tamamen ücretsiz ve bağımsız danışmanlık.